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不動産の相続登記のご依頼をいただく中で、度々出てくるのが「私道部分」の相続登記手続きです。

「私道」とは、個人が所有している土地を近隣の方が通行するための道路として使用している場合の、この道路のことを「私道」と言います。
国や市区町村が所有している土地を道路として利用している場合には「公道」と言います。

どのような場合に私道が設けられるのかと言いますと、典型的なのは、公道から少し奥まった土地にいくつかの住宅が建っており、それらの住宅にお住いの方々が住宅の入り口から私有地を通らなくては公道に出ることができないような場合に、その私有地に通路を設け、公道に出るための道路(私道)として使用するような場合です。

私道部分は、住宅からその私道部分を通って公道に出るためのものですので、当該私道を通って公道に出ることになる住宅地の所有者の方々の共有になっていることが通常です。
つまり、私道を通らなくては公道に出ることができない住宅地の所有者は、住宅地以外に私道部分にも所有権を有していることがほとんどです。

ここで注意を要するのが、遺言書を作る場合や相続登記を行う場合に、しばしば私道部分を忘れてしまうことがあることです。

私道部分は「公衆用道路」として固定資産税が非課税になることがほとんどなのですが、東京２３区では、固定資産税のかからない土地は固定資産税の納税通知書にも載ってこないため、所有者自身も私道部分に所有権を持っていることを忘れてしまうのです。

遺言書を作成する際や、相続登記を行う際に私道部分を忘れてしまうと、住宅地の所有権だけを相続し、私道部分を相続していないという事態が生じてしまいます。

住宅地から公道に出るにあたって私道を通らなくてはならないにもかかわらず私道部分を所有していないとなると、私道部分を通行する権利がなくなってしまい、他人の土地を通らなくては公道に出られないこととなりますので、近隣とのトラブルの原因となります。

また、私道部分の所有権がない住宅地を購入する場合には、銀行が住宅ローンの貸し出しを拒否することが多いため、現金で購入してくれる買主を探すこととなり、住宅地を売却する際にも支障が生じてしまいます。

私道部分の相続登記についてのご相談の中で多いのが、上記のように私道部分の相続登記が漏れてしまったり、遺言書の中に私道部分の記載をし忘れてしまっていたりするケースです。

もし遺言書の中に私道部分の記載が漏れてしまっていたり、私道部分の相続登記が漏れてしまいますと、私道部分を相続するには他の相続人全員の同意が必要となってしまいますのでご注意ください。

では、私道部分を漏らさないようにするにはどのようにするのがよいのでしょうか？
一番確実なのは、当該住宅地を購入した際の権利証において私道部分を所有していないかを確認する方法です。

また、金融機関に住宅ローンを借りており、住宅地に抵当権の設定登記がされている場合には、金融機関は私道部分にも一緒に抵当権を設定していることが通常ですので、その場合には登記簿と一緒に共同担保目録(どの不動産が抵当権設定の対象になっているかを確認できる目録)により私道部分を確認することができます。

いずれにしましても、相続登記の対象となる土地や遺言書の中に記載しようとする土地が公道に面しておらず、公道に出るために私道を通行するような場合には、私道部分を所有されていないかを確認されるようにして下さい。

当事務所では私道部分の相続登記や、私道部分の調査等のご相談も承っております。
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