相続をした場合、遺産内容に不動産が含まれていることは多いです。この場合、不動産はそのままでは分割できないので、どのようにして遺産分割をするかが問題になりますし、相続した不動産をどのように活用するのかが問題になります。

不動産を相続して、何も活用せずに放置していると、固定資産税だけがかかって損をしてしまいます。そこで今回は、不動産を相続した場合の問題点と対処方法を解説します。

 

1．不動産相続をすると、分割方法が問題になる

不動産を相続した場合、遺産分割方法を巡って問題が起こりやすいです。現金や預貯金などの場合には、それぞれの法定相続分に応じて分割しやすいですし、評価も簡単ですが、不動産の場合にはそうはいきません。

不動産はそのままでは分割できるものではありませんし、評価方法もさまざまだからです。

たとえば、相続人が子ども3人のケースで、不動産1つ（実家）のみが相続財産である場合など、誰が不動産を相続するかで遺産分割協議が紛糾することがあります。

2．不動産の分け方

不動産を相続した場合の分け方は、4種類が考えられますので、以下で順番にご説明します。

（1）現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの形で相続する方法です。不動産の場合は、対象の不動産を相続人のうちの誰か1人が単独で取得します。たとえば不動産が複数あって、相続人がそれぞれ1つずつ相続する場合などのケースです。相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人は預貯金を取得するなどの方法でも分割できます。

（2）代償分割

代償分割とは、不動産を誰か1人が取得して、その分の代償金を他の相続人に対して現金で支払う方法での遺産分割です。たとえば、相続人が子ども2人で1000万円の不動産がある場合、兄が不動産を相続するとします。このとき、弟には500万円の取り分があるので、兄は弟に対し、現金で500万円を支払うことになります。

（3）換価分割

換価分割とは、不動産を売却してその売却金を相続人間で分配する遺産分割方法です。

不動産をそのまま取得することを誰も望まない場合や代償金支払いの能力が無い場合などには、不動産を売却して売却金を現金で分けます。たとえば、相続人が子ども2人で1000万円の不動産がある場合、不動産を売却して2人が500万円ずつ取得します。

（4）共有

不動産を相続する場合、共有にする方法もありますが、これはおすすめではありません。共有状態にしておくと、将来不動産を売却したり賃貸したりする場合、共有者全員の同意が必要になりますし、共有者が死亡して更に相続が起こると、権利関係がかなり複雑になってしまうのでトラブルが発生する可能性が高まるからです。

不動産を相続する場合、とりあえず共有と言うことはやめて、上記の3つのいずれかの方法によってはっきり分割しておくことが大切です。

3．不動産を相続した場合の活用方法

不動産を相続した場合、それをどのように活用したり処分したりするかが問題になりますので、以下で解説します。

（1）売却

まずは売却して現金を得る方法があります。不動産を所有していると、何もしなくても固定資産税が課税されます。広大な土地を相続した場合など、固定資産税だけでも毎年何十万円になることもあり、大変な負担になります。

そこで、不動産を特に活用しないのであれば、売却してしまって現金を得た方が良いです。ただし、不動産を売却すると、譲渡税という税金が課税されることには注意が必要です。

ただし、譲渡税には各種の控除や軽減措置などがあるので、必ずしも課税されるとは限りませんし、さほど高くならないケースも多いです。税理士などに相談してみると良いでしょう。

（2）賃貸

不動産を相続したら、賃貸に出す方法で活用することができます。賃貸収入が順調に入ってきたら、固定資産税を支払っても黒字になることが多いので、得になります。

ただし、不動産の状況や立地などによっては、賃貸に出してもなかなか賃借人が見つからないケースなどもありますし、賃料がかなり安くなることもあります。

不動産を賃貸する場合には、賃貸収入が本当に見込めるのか、どれくらい見込めるのかについて適正に判断することが重要です。

（3）リフォーム・建て替え

不動産を相続した場合、そのままの状態では使用できない場合があります。この場合、不動産をリフォームしたり建て替えをしたりして活用することが考えられます。

たとえばリフォームして自分で住むこともできますし、賃貸も可能です。新たに賃貸アパートを建てて収益物件にするのも良いでしょう。

しばらく活用して不要になったらその時点で売却することも可能です。

不動産を相続した場合、いろいろな活用方法があり、上手に活用すればかなり有用な資産になるので、活用方法がわからない場合には一度専門家に相談に行っても良いでしょう。