土地の遺産相続で相続登記する方法を詳しく解説

2017年2月16日

約 5 分

遺産相続をするときに、相続財産の中に土地が含まれていることは多いです。土地を相続したら相続登記をするものですが、そもそも相続登記はしなければならないのでしょうか？また、土地の遺産分割方法が決められない場合に相続登記することができないのかも問題ですし、相続登記の方法も具体的に知っておく必要があります。そこで今回は、土地の遺産相続の際に相続登記する方法について解説します。

1．土地の相続登記とは

相続したときに遺産の中に土地がある場合、土地の相続登記が必要です。相続登記とは、土地などの不動産の名義人を被相続人（亡くなった人）から相続人（土地を相続する人）に移すことです。土地や建物には登記制度があるため、現在の所有者が登記によって公示されています。このことによって、現在の不動産の所有者が明らかになり、土地や建物の取引を安心して行うことができます。ただ、相続が起こると、土地の所有者が変わります。そこで、死亡した人の名義のまま登記を放置していると混乱が起こるので、相続人名義に書き換える相続登記が必要になります。相続登記の方法としては、被相続人から特定の相続人の名義に書き換える方法と、被相続人から共同相続人全員に対し、法定相続分に応じて持分登記をする方法があります。

2．相続登記しないといけないのか？

相続が起こったとき、当然のように相続登記をするものと考えられていますが、中には相続登記せずに放置されることがあります。相続登記は、しなければならないものなのでしょうか？実は、相続が起こった場合でも相続登記は義務ではありません。不動産登記法や民法その他の法律によっても、相続登記をしなければならないとは書いていませんし、登記しないことによる罰則などもありません。しかし、相続登記をしないといろいろな問題が発生するおそれが高いので、通常は相続登記をしていますし、すべきです。

3．相続登記しないとどうなるのか？

相続登記をしないと、実際にどのような問題が起こるのでしょうか？この場合、土地の名義人は被相続人となり、実際とは異なる状態になっています。そこで、外見からでは、本当の所有者が誰か分かりません。そうすると、共同相続人のうちの一人（無権利者）が、勝手に「自分が土地を相続した所有者」であると名乗って、第三者に土地を売却してしまうおそれなどがあります。また、現在の所有者（相続人）が亡くなり、再度相続が起こったケースでも問題が起こります。この場合、土地の名義人は祖父母（被相続人）になっていますが、実際には複数の孫（相続人の子ども）が所有者になります。すると、実際に孫たちが相続登記しようとしても、祖父母から孫へといきなり登記を移すことができず、まずは祖父母から父へ、その後父から孫へと相続登記を繰り返さなければなりません。そのためには、膨大な戸籍謄本などの書類が必要になりますし、手続きが非常に複雑になります。登記申請のための印鑑登録証明書なども集められないことが多いでしょう。このように、相続登記をせずに放置していると、いろいろなトラブルが起こるので、土地を相続したら必ず相続登記をする必要があるのです。

4．相続登記の方法

それでは、具体的に相続登記をする際、どのように手続きすれば良いのでしょうか？この場合、登記申請書という書類を作成して、法務局に提出しなければなりません。また、以下のような書類を添付する必要があります。 l 遺言書または遺産分割協議書 l 被相続人が生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本 l 被相続人の住民票の除票 l 相続人全員分の住民票と印鑑登録証明書 l 土地の固定資産評価証明書 l 土地の全部事項証明書さらに、登記申請の際には登録免許税が必要で、その金額は固定資産税評価額の0.4％です。これらの書類を揃えて登記申請をしたら、法務局で受付がなされ、問題がなければ登記の書き換えができます。その際、新たな土地所有者に対しては登記識別情報（権利証）が交付されます。登記識別情報は、自分が土地の所有者であることを示すための重要な書類なので、大切に保管しましょう。

5．遺産分割協議ができない場合

遺産分割協議ができたら、その土地を相続する相続人が相続登記をしますが、遺産分割協議が整っていない段階でも相続登記することは可能です。土地の相続が起こったとき、遺産分割協議が整う前は、土地は相続人の共有状態になっています。このときの持分割合は法定相続分とおりです。そこで、遺産分割協議前に相続登記する場合には、共同相続人に対し、法定相続分に応じて持分登記することができます。この場合、後日遺産分割協議がととのったら、改めてその内容で登記をすることが可能です。しばらく遺産分割協議ができない場合などには、いったん相続人全員で相続登記することも検討すると良いでしょう。